明彬
毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。
要目
(资料图)
一、引言
二、背景与起因
三、选票设定可能存在的瑕疵
四、业委会关于物业费的提醒
五、背后的闹剧
六、结束语：为业委会点赞
本案的结束语是为业主委员会点赞。
第一，业主委员会敢于就巴城镇人民政府所谓的《限期改正通知书》、《关于立即停止翡翠湾花园项目物业服务招标工作的函》提起行政复议，依法维护自身的合法权益，这是十分难能可贵的，行政复议案件（包括行政诉讼案件）不要说业主委员会，大部分律师都不懂，更不会接受代理类似案件。
第二，试问巴城镇人民政府：法律并未赋予你府任何关于业主行使建筑物区分所有权（《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权）的行政许可、行政处罚、行政强制（行政强制措施、行政强制执行）等具体行政行为的权力；仅仅是《民法典》第277条第二款赋予你行政指导的权力，行政指导是不具有强制力的指导、建议等，你府何来的底气进行行政命令式的“限期改正”，“立即停止”，法律依据是什么？事实依据是什么？物权是全体业主的，全体业主行使业主的建筑物区分所有权，违反了何种法律需要“限期改正”，“立即停止”？
一、引言
今天，昆山市巴城镇翡翠湾花园小区第二届业主委员会在其公众号发布了《维护业主自身合法权益，业委会、业主要敢于向违法行政行为说“不”！另附2023年二季度公共收益公示，提醒：请勿预缴2023年物业费》，该文中包括了昆山市人民政府出具的〔2023〕昆府行复第178号、〔2023〕昆府行复第189号《行政复议申请受理通知书》。
二、背景与起因
第一，背景：
此次事件的发生地苏州市（昆山市，区级）。据作者了解，苏州市存在很多所谓第三方，其经营范围类似如下：
物业服务第三方评估监理；物业服务费用、质量评估；物业管理第三方监理咨询服务；物业服务活动策划；法律咨询（除诉讼外）；物业管理；物业服务招投标代理；工程造价咨询服务；房产中介服务；企业管理咨询服务；房屋维修资金信息咨询、评估、代理服务；建筑工程安全评估、消防安全评估；市场调查（不得从事社会调查、社会调研、民意调查、民意测验）；城市生活垃圾清运服务。（涉及资质管理的凭相关资质经营）（前述经营项目中法律、行政法规规定前置许可经营、限制经营、禁止经营的除外）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
第二，起因：
2022年8月12日至2022年10月8日，该小区召开了业主大会会议，并就如下议题进行了表决：
表决议题内容为（以下皆为原文内容摘录）：
“征询票一《续聘原物业公司或重新招标选聘物业公司的征询票》
选项：招标选聘新物业
选项：续聘原物业公司
选项：弃权
征询票二 《物业服务企业选聘方案征询票》
选项：同意（方案），不同意（方案），弃权”
表决议题结果为（以下皆为原文内容摘录）：
本次业主大会表决事项一“关于《翡翠湾小区物业服务企业选聘方案》的业主意见”的征询的表决结果为“同意选聘方案”；
表决事项二“关于重新招标选聘物业公司或续聘原物业公司的业主意见”的征询的表决结果为“不续聘原物业公司，重新招标选聘物业公司”。
三、选票设定可能存在的瑕疵
第一，“征询票”，显然存在第三方的影子，选票就是选票，不存在征询票的说法。即决定召开业主大会，一定有合法依据，要么是业主委员会会议决定召开业主大会；要么是20%业主同意召开临时业主大会。不论何种情形，如果决定召开业主大会，则相关议题都是十分清晰和明确，不存在征询这样的表述，故此只有“选票”一说，不存在征询的错觉。
第二，议题一的设置上可能存在瑕疵：
议题一至少可以拆分为两个议题，（1）是否同意“续聘原物业公司”；（2）是否同意“招标选聘新物业”，拆分后议题的选项均为“同意”“反对”“弃权”。显然，议题一（2）应该以议题一（1）中的不同意“续聘原物业公司”为前提条件。故存在瑕疵如下：
1. 议题一（1）不同意“续聘原物业公司”；继而议题一（2）才有表决的可能？
2. 议题一（1）同意“续聘原物业公司”；继而议题一（2）应该空白或失效，如果有业主在选票上表决为任何意见，则是否应当被认定为废票？
第三，议题二本身比较简单，即是否同意《物业服务企业选聘方案征询票》；但议题二亦存在潜在的问题：
1. 议题一（2）同意“招标选聘新物业”；继而议题二才有表决的可能？
2. 议题一（2）不同意“招标选聘新物业”；继而议题二应该空白或失效，如果有业主在选票上表决为任何意见，则是否应当被认定为废票？
第四，关于合理性问题：此次业主大会跑票第三方的费用谁承担，一般来说费用还是比较高的？是否应该在业主大会中作为一个议题表决？
第五，关于合理性问题：议题二的结果如果同意《物业服务企业选聘方案征询票》，则招标代理机构的费用由中标方承担？是否应该在业主大会中作为一个议题表决？
第六，如果表决结果议题一（1）是不再“续聘原物业公司”，那么表决相关议题决议通过后到公开招投标决定新的中标物业服务企业期间，谁来提供物业服务管理？是否应该列入业主大会的议题之一？
若继续默认原物业公司提供物业服务，则可以不设置该议题；
若不需要原物业公司提供物业服务，由居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）暂行管理，或业主委员会暂行管理，则可以设置相关议题包括但不限于：
议题N-1：决定不再“续聘原物业公司”至选定新的物业服务企业之前的物业服务，由由居（村）民委员会/街道办事处（乡镇人民政府）/业主委员会负责。
议题N：决定不再“续聘原物业公司”后，该司拒不办理退出和交接的，则授权业主委员会向住建部门提交行政处罚申请，直至向人民法院提起民事诉讼、以及胜诉后申请人民法院强制执行。
四、业委会关于物业费的提醒
第一，业主委员会“提醒：请勿预缴2023年物业费”。不存在违法问题，仅仅是提示业主，本小区已经不再“续聘原物业公司”，则需要慎重缴纳2023年的物业服务费。
第二，如果在上述业主大会中，确定了由何种主体负责“表决相关议题决议通过后到公开招投标决定新的中标物业服务企业期间”，则更完美。
第三，本案关于“2023年物业费”，若原物业公司根据《前期物业服务合同》或相关合同主张物业服务费的，法院应该会支持物业公司的主张。这其中的法理：主要是“表决相关议题决议通过后到公开招投标决定新的中标物业服务企业期间”的物业服务人未明确，原物业公司提供了事实上的法律服务，因此，法院将支持原物业公司的主张。
五、背后的闹剧
第一，少量业主就业主大会会议决议事项提起撤销权诉讼，经一审、二审审理，被法院予以驳回。
第二，驳回的理由：为维护全体业主的利益，业主委员会或物管委具有诉讼主体资格：因业主的专属权益而发生的业主撤销权纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。……诉请的业主大会会议决议事项涉及全体业主的利益，……作为个体业主不具备单独起诉的主体资格。
第三，法院的这个判决应该说中规中矩，至少在形式上没太大的毛病。此案的意义在于，撤销权诉讼是有范围限制的：即仅限专属权益被侵犯才可以具备单独起诉的主体资格。这样是否合理，存在一定的争议。
作者认为，法院不应该如此任意处理案件。业主、业主委员会是否存在起诉主体资格，在整个苏州市各级法院的认知上，存在较大问题，这与苏州的经济发展水平是十分不相符的，显得苏州市各级法院的认知是如此的荒谬。
是否可以考虑？不要以起诉的主体资格为由，直接不审理问题的实质；而是应该受理后，认定业主的诉讼主体资格合法，就业主大会的决议是否侵犯业主的合法权益进行实质审理。事实上，如果小区过半业主同意并提起诉讼，就不存在主体资格问题？届时，法院是否需要继续审理？显然苏州各级法院的做法，本质上是“掩耳盗铃”，这与隔壁的上海相差不止一点点。
六、结束语：为业委会点赞
本案的结束语是为业主委员会点赞。
第一，业主委员会敢于就巴城镇人民政府所谓的《限期改正通知书》、《关于立即停止翡翠湾花园项目物业服务招标工作的函》提起行政复议，依法维护自身的合法权益，这是十分难能可贵的，行政复议案件（包括行政诉讼案件）不要说业主委员会，大部分律师都不懂，更不会接受代理类似案件。
第二，试问巴城镇人民政府：法律并未赋予你府任何关于业主行使建筑物区分所有权（《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权）的行政许可、行政处罚、行政强制（行政强制措施、行政强制执行）等具体行政行为的权力；仅仅是《民法典》第277条第二款赋予你行政指导的权力，行政指导是不具有强制力的指导、建议等，你府何来的底气进行行政命令式的“限期改正”，“立即停止”，法律依据是什么？事实依据是什么？物权是全体业主的，全体业主行使业主的建筑物区分所有权，违反了何种法律需要“限期改正”，“立即停止”？
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