很多人做地产测算、卖老房子算账时，会把“土地增值税法”和“土地增值税暂行条例”混着叫。先给结论：截至2026年8月，《中华人民共和国土地增值税法》尚未经全国人大正式颁布，现行有效的是1993年国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起施行，配套1995年财政部《实施细则》。
立法进展到哪一步了?
2019年7月16日，财政部、税务总局联合发布《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》向社会征求意见，核心思路是“税收法定”——把运行二十多年的暂行条例平移上升为法律，税制框架、税负水平总体不变。征求意见稿里最实质的变化有三条：
征税范围从“转让国有土地使用权及地上建筑物”扩到集体土地使用权、集体房地产转移也纳入，同时取消原集体土地收益调节金;
税率继续沿用四级超率累进(30%、40%、50%、60%)，没动;
普通住宅增值率低于20%免税，改为授权省级政府决定减征或免征，体现因城施策。
但2019年征求意见截止后，草案未进入全国人大常委会审议通过环节，后续“十五五”期间代表委员仍在呼吁实质推进，所以今天算税依旧按暂行条例+实施细则+历次征管公告执行。
四级超率累进怎么算(实务必背)
增值额 = 转让收入 − 扣除项目(拿地款、开发成本、配套费、旧房评估价、转让税金等)
增值额 ≤ 扣除项目50% 部分：税率30%
50%—100% 部分：40%(速算：增值额×40%−扣除额×5%)
100%—200% 部分：50%(速算：增值额×50%−扣除额×15%)
>200% 部分：60%(速算：增值额×60%−扣除额×35%)
2026年征管端有新动作
虽“法”未出，但税务总局2026年第3号公告把预征起点(首张预售证或首笔收款孰早)、预征计征依据(预收款÷1+增值税率)、清算收入截止日、尾盘申报等口径统一了，相当于在暂行条例骨架上补细化肉。[政社9]
一句话：土地增值税法还在“征求意见稿”阶段，实操认准1994年暂行条例+四级超率累进+2026征管口径;等人大正式表决通过那天，暂行条例才同步废止。
